De woningbouwproductie meer dan verdubbelen naar zo’n 500 woningen per jaar. Dat is onze inzet. Wij willen hiervoor alle middelen inzetten die we als gemeente hebben. Een ontwikkelingsmaatschappij, coöperatief bouwen, een gemeentelijke bouwmeester en visie op de ruimtelijke ontwikkeling vormen de ingrediënten om daadwerkelijk meer, en vooral ook meer betaalbare woningbouw, te realiseren. Met dit pamflet willen wij het gesprek hierover aangaan.
Geef ze een huis, de jeugd van vandaag*
Geef ze een huis. Dat zongen De Bouwmeesters in de jaren ’70 van de vorige eeuw. Ze scoorden er een grote hit mee. De situatie op de woningmarkt van 50 jaar geleden verschilt niet zoveel van die van nu. Nu zou de rapversie zomaar een hit kunnen zijn. Wonen is van een basisbehoefte een verdienmodel geworden. Woningcorporaties bouwen noodgedwongen te weinig sociale huurwoningen. En bij nieuwbouw gaan de winsten naar de grondeigenaar, de projectontwikkelaar, projectbouwer en banken. Iedereen eet uit de “ruif” en de koper is de klos en betaalt de hoofdprijs.
De PvdA fractie Smallingerland stelt voor om de woningbouwproductie in Smallingerland meer dan te verdubbelen en veel meer betaalbaar te bouwen. Een ontwikkelingsmaatschappij, coöperatief bouwen, een gemeentelijke bouwmeester en visie op de ruimtelijke ontwikkeling zijn de ingrediënten om de sprong te maken naar substantieel meer nieuwbouwwoningen en vooral dus meer betaalbare nieuwbouwwoningen. Wij zitten niet stil en gaan de komende periode het gesprek met andere partijen in de gemeenteraad en daarbuiten hierover aan.
Dan hoeven ze niet rond te sjouwen
Er is een enorm woningtekort ook in Smallingerland. De wachttijd op een sociale huurwoning is inmiddels opgelopen tot meer dan 7 jaar! Iedereen kent dan ook wel voorbeelden uit zijn of haar omgeving van jonge mensen of recent gescheiden stellen die het niet lukt om een fatsoenlijk huis te vinden en noodgedwongen thuis blijven of bijvoorbeeld in een duur vakantiehuisje terecht komen. Ondertussen bedraagt onze nieuwbouwproductie slechts 0.9% van de woningvoorraad. Dat zou beteken als een woning gemiddeld 100 jaar meegaat de woningvoorraad uiteindelijk zelfs krimpt! Ter vergelijk onze buren in het Westerkwartier komen al 33% hoger uit.
De vorige minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge heeft de doelstelling geformuleerd om in 10 jaar een miljoen huizen erbij te bouwen. Dat is een enorme opgave vergelijkbaar met de wederopbouw in de jaren 60-70 van de vorige eeuw. Tegelijkertijd is het ook een kans. Drachten is als tweede stad van Fryslân gebaat bij meer inwoners. Het centrum, de winkels, sport en cultuur krijgt met meer mensen meer draagvlak. Maar dan moeten we wel aan de bak. In het Algemeen Dagblad werd recent nog door hoogleraar Peter Boelhouwer gewezen op het achterblijven van de woningbouw en de tweedeling in de samenleving die daardoor ontstaat. De PvdA kent een geschiedenis van bestuurders die op landelijk en gemeentelijk niveau toonaangevende plannen voor de volkshuisvesting hebben ontwikkeld en uitgevoerd. Zoals onder andere Adri Duijvestein en Jan Schaefer, de laatste vooral ook bekend van de leus “In gelul kan je niet wonen!” Wij stellen voor om in Smallingerland niet langer te lullen en de markt zijn gang te laten gaan maar onze inwoners centraal te stellen.
Maar blijf niet te lang in gedachten
Vooral ook voor middengroepen wordt het steeds lastiger om een passende woning te bemachtigen. Bij woningcorporaties komen ze niet aan de bak voor een sociale huurwoning en voor een koopwoning wordt de hoofdprijs gevraagd. We zien dat de prijzen van nieuwbouw volop meeliften met de prijsstijgingen van de woningmarkt. Iedereen in de productieketen profiteert, nou ja iedereen… de eindgebruiker, de koper, betaalt. Er lijkt geen ontkomen aan. Zo is de goedkoopste nieuwbouwwoning met tuin in Vrijburgh nu al zo’n €450.000,-. Als je daar een volledige hypotheek voor neemt is een jaarinkomen van meer dan € 90.000,- nodig. Ga er maar aan staan!
Om van de prijs maar te zwijgen
Volgens het Centraal Bureau voor Statistiek zijn het afgelopen jaar de woningen ongeveer 15% in prijs gestegen en volgens de bouwkostenkompas stegen de bouwkosten voor een gemiddeld huis maar met zo’n 2%. Er zijn veel redenen om te breken met het marktdenken in de woningbouw, maar dit is wel een hele goede! We hebben als gemeente veel niet in de hand. Het grootste deel van de woningvoorraad staat er al en is van particulieren en woningbouwcorporaties. De invloed van de gemeente op de prijs hiervan is feitelijk nul. Maar voor nieuwbouw is dat anders. Daar kunnen we wel degelijk sturen en betaalbare woningbouw realiseren.
Aan een toekomst bouwen, ja
Meer bouwen en vooral ook meer betaalbaar bouwen dat is ons doel. Om dit te bereiken stellen wij een ondernemendere aanpak voor en met een Ontwikkelingsbedrijf te gaan werken. Deze SOM (Smallingerlands Ontwikkelings Maatschappij) krijgt dan specifiek de opdracht om de woningbouwproductie meer dan te verdubbelen. Van nu in een top jaar met ongeveer 200 nieuwbouwwoningen naar circa 500 nieuwbouwwoningen per jaar.
Om ook juist veel meer betaalbaar te bouwen gaat de SOM daarbij in het middensegment coöperatief bouwen. Dit is een betrekkelijk nieuwe vorm en dankzij Adri Duijvestein (oud PvdA tweede kamerlid en wethouder) in de woningwet opgenomen. Essentie van coöperatief bouwen is dat de bewoners zelf regie hebben over de bouw en beheer. Door coöperatief zonder winstoogmerk te bouwen en de speculatie weg te nemen is dit een vorm waarmee we ook voor de toekomst blijvend betaalbare woningen kunnen realiseren. Dit gaat echter niet vanzelf. Zo is een hypotheek voor een eigen koopwoning een redelijk standaard product. De financiering van een cooperatie is dat niet. En juist daar kunnen wij als gemeente van alles aan doen. De gemeente kan tegen aantrekkelijke voorwaarden geld lenen en dit vervolgens doorzetten aan coöperaties. Uiteindelijk kost dat de gemeenschap geen geld want de coöperaties zijn goed voor de rente en aflossing. Wel krijgt de gemeenschap een betaalbare middensector hiervoor terug. Juist voor de middeninkomens die nu niet terecht kunnen in de sociale huursector en waarvoor nieuwbouwkoopwoningen te duur zijn is dit een kans om betaalbaar in een eigentijdse duurzame woning te wonen. En zo kan wonen in Drachten voor middengroepen aantrekkelijk blijven.
Ze willen net zo graag als wij
Ook voor ouderen heeft coöperatief bouwen en wonen toekomst. Overal in het land zie je ‘Knarrenhofjes’ komen. Dat is een specifieke cooperatie vorm waarbij de bewoners naar elkaar omkijken. Doordat de ouderen die er in trekken meestal een gezinswoning achterlaten is het ook goed voor de doorstroming en kan bijvoorbeeld een jong gezin in het oude huis trekken. Voor Drachten is er een lijst van meer dan honderd gegadigden voor een Knarrenhof en is een initiatiefgroep met de gemeente in gesprek. Mogelijk dat in de wijk Vrijburgh ruimte gevonden kan worden, maar dat ligt wel erg ver van alle voorzieningen af. Ouderen wonen vaak al lang in hun huidige woning en ze willen graag in hun wijk blijven. Eigenlijk zou je dan ook in elke bestaande wijk een Knarrenhof moeten bouwen zodat ouderen in hun wijk een aantrekkelijk alternatief hebben. Ook dat is een mooie opgave voor de SOM.
Dus denk eens goed na
Wij bepleiten verder inhoudelijk voor meer regie en duidelijkheid over wat wij als gemeenschap willen. Visie was lange tijd een roze olifant, maar weten wat en waarom je iets wil is belangrijk om de markt goed te stimuleren. En ook onze inwoners hebben recht op duidelijkheid. Kan er bijvoorbeeld naast jouw woning een appartementengebouw komen? Bijna ieder woningbouwplan krijgt te maken met de omgeving die bezwaren heeft. Doordat we nu geen duidelijke ruimtelijke visie hebben is het vervolgens ingewikkeld hiermee om te gaan en dat kost dus sowieso (te) veel tijd. Dit hebben we bijvoorbeeld gezien in de Swetten waar we de planontwikkeling helemaal over hebben moeten doen. Kortom wat is ons toekomstbeeld op wonen in Drachten? Waar gaan we de hoogte in, waar bouwen we in bestaande wijken woningen bij en waar komen de nieuwe wijken? Bijvoorbeeld een hoogbouwvisie of een verdichtingsplan (hoe je in bestaande wijken kunt bijbouwen) zou onderdeel kunnen zijn van zo’n toekomstvisie. Om de gemeentelijke rol beter te kunnen uitvoeren zie je dat in veel gemeenten een gemeentelijke Bouwmeester wordt aangesteld. Hij of zij helpt om niet alleen ruimtelijk meer duidelijkheid te creëren, maar met name ook om het communicatieproces met de inwoners over de ruimtelijke ontwikkelingen te verbeteren.
Dan zitten ze nog steeds te wachten
Een ontwikkelingsmaatschappij, coöperatief bouwen, een gemeentelijke bouwmeester en visie op de ruimtelijke ontwikkeling zijn de ingrediënten om daadwerkelijk meer woningbouw te realiseren. Om in Smallingerland er een schep boven op te doen en vooral ook meer betaalbare woningen te bouwen. Onze inzet is om hier morgen mee te starten. De woningzoekenden kunnen niet wachten!
Fractie PvdA Smallingerland
Zahraa Aldaraai
Anton Pieters
Maarten Noordhoff
*Uit songtekst Bouwmeesters “Geef ze een huis”